Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Od 1 września 2017 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw.

Nowelizacja dokonuje zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprowadzane modyfikacje w znacznej części mają na celu doprecyzowanie przepisów ww. ustawy budzących wątpliwości interpretacyjne oraz takich, w stosunku do których w obrocie istnieją wątpliwości dotyczące ich stosowania. W uzasadnieniu do rządowego projektu ustawy podkreślono, iż przedmiotowa regulacja jest odpowiedzią na wnioski Rzecznika Praw Obywatelskich, a także uwzględnia postulaty niektórych samorządów i organizacji zawodowych związanych z nieruchomościami.

W zakresie propozycji zmian niemających charakteru doprecyzowującego oraz usuwającego wątpliwości interpretacyjne, ustawa zmieniająca wprowadza do ustawy o gospodarce nieruchomościami regulacje przewidujące m.in.:

• rozszerzenie definicji organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych o izby gospodarcze, które zrzeszają rzeczoznawców majątkowych prowadzących we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, wprowadzając ponadto dodatkowy warunek, aby przedsiębiorcy ci stanowili co najmniej połowę wszystkich członków izby;
• wprowadzenie możliwości umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, czynsz, najem lub dzierżawę, w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, przez wojewodę lub właściwego ministra;
• umożliwienie właściwym organom powierzenia niektórych czynności gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa wybranym podmiotom;
• rozszerzenie katalogu czynności, jakie mogą wykonywać jednostki organizacyjne korzystające z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, tak aby w ramach korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd jednostka organizacyjna mogła dokonać również rozbiórki obiektu budowlanego;
• ograniczenie zasobu nieruchomości gospodarowanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa przeznaczonych na potrzeby Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, poprzez wyłączenie, obok nieruchomości przeznaczonych na potrzeby rejonów GDDKiA, również nieruchomości zajętych pod drogi publiczne lub przeznaczonych na realizację inwestycji drogowych;
• zwolnienie użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata;
• ujednolicenie terminu określania opłat adiacenckich oraz doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania tychże opłat.

Główne zmiany dotyczące bezpośrednio uregulowań dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego są następujące:

• Zmienia się definicja wartości rynkowej nieruchomości.

Nowa definicja jest następująca: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”;

• Zmieniają się zasady potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy nadal jest ważny przez 12 miesięcy. Po tym okresie operat może być nadal wykorzystywany, o ile rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączy do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość. Potwierdzać aktualność można na okres następnych 12 miesięcy – potem potrzebny będzie nowy operat.
• Zmienia się status operatu szacunkowego zaopiniowanego negatywnie przez organizację zawodową. Dotąd tracił on charakter opinii o wartości nieruchomości, jednakże teraz nie traci. W uzasadnieniu Ministerstwo Infrastruktury wyjaśnia, iż o dopuszczeniu operatu szacunkowego jako dowodu będzie decydował prowadzący postępowanie.
• Jak wspomniano wcześniej rozszerzono definicję organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, czyli organizacji mających prawo opiniować operaty. Żeby dane stowarzyszenie, związek stowarzyszeń lub izba zawodowa została organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych wystarczy teraz, że tylko połowę jej członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi.
• Obowiązek sporządzania i wysyłania wyciągów z operatów szacunkowych został całkowicie zlikwidowany.
• Powrócił obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku. Dokumentację potwierdzającą wypełnianie tego obowiązku rzeczoznawca majątkowy ma przechowywać przez okres 5 lat.
• Obowiązkowym załącznikiem do operatu szacunkowego, potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, a także innych opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego jest kopia dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tego opracowania.
• Standardów zawodowych nie ustalają już organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z właściwym ministrem. Teraz ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Należy też wspomnieć, iż nowelizacja ustawy nakłada na ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa zupełnie nowy obowiązek dokonywania okresowych badań rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe lub wykorzystywanych na te cele. Badania dotyczą cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami.

Na podstawie tych badań, minister co najmniej raz w roku ma opracowywać analizy i zestawienia charakteryzujące rynek nieruchomości. Analizy i zestawienia mają być udostępniane na stronach internetowych urzędu obsługującego ministra.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 153/2017, poz. 1509).

USTAWA z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 197/2016, poz. 1629, z późn. zm,).

USTAWA z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 246/2016, poz. 2042, z późn. zm,).

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 251/2016, poz. 2147, z późn. zm,).

Niektóre definicje ustawy:

Organizacje zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.