Od 11 września 2017 r. obowiązuje zupełnie nowa ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Ustawa określa:
- zasady utworzenia i funkcjonowania Krajowego Zasobu Nieruchomości,
- zasady kwalifikowania i przekazywania nieruchomości, w tym nieruchomości budynkowych i lokalowych, do Krajowego Zasobu Nieruchomości, które:
- stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, w tym zarządzanych przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, zwane dalej „Lasami Państwowymi”, oraz powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a także powierzonych Agencji Mienia Wojskowego, i które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste,
- są przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa
którymi gospodarują właściwe organy,
- zasady gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład Krajowego Zasobu Nieruchomości,
- zasady gospodarowania mieszkaniami na wynajem.
Celem ustawy jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskiwania własności przez najemcę – najem z opcją), o umiarkowanych czynszach, poprzez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.
Na mocy ustawy powoływany jest Krajowy Zasób Nieruchomości, zwany dalej „KZN”, który będzie gospodarował zasobem nieruchomości Skarbu Państwa w celu wspierania budownictwa mieszkaniowego.
Zasób będzie pełnił funkcję banku ziemi, czyli zacznie gromadzić nieruchomości należące do państwa i zarządzać nimi tak, aby zwiększyć podaż nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, położonych zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach.
KZN będzie zarządzał nieruchomościami Skarbu Państwa i tworzył stabilne warunki finansowania rozwiązań przyjętych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości ma przyczynić się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe.
Wprowadzone zostały również regulacje mające równoważyć interesy inwestorów (operatorów mieszkaniowych). Będą oni ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20%) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30%), a przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora.
Ustawa przewiduje środki prawne służące kontroli wykorzystania nieruchomości przez inwestora oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego. Za naruszenie przez operatora mieszkaniowego obowiązków wynikających z ustawy Prezes KZN, w drodze decyzji, od której służy odwołanie do właściwego ministra, nakłada administracyjne kary pieniężne.
W ustawie określono zasady najmu i ustalania czynszu normowanego w mieszkaniach na wynajem. Regulacjami służącymi ochronie najemcy są, poza określeniem zasad ustalania czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty i ceny 1 m2, obowiązek oferowania umowy najmu, jako umowy z opcją (najemca może zdecydować się na sam najem), możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu (tylko w sytuacji zalegania z czynszem lub wykraczania przeciwko porządkowi domowemu).
Pierwszeństwo zawarcia najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w ustawie (m.in. niższe dochody, posiadanie dzieci, brak prawa własności do lokalu przez członka rodziny, zmiana miejsca pracy lub nauki, status repatrianta, ukończenie 65 roku życia).
Najemca nie będzie mógł podnajmować mieszkania, chyba że podnajem będzie dotyczył osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny.
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza zmiany o charakterze dostosowującym w szeregu ustaw.
Ponadto zmienia ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając zakres najmu okazjonalnego do najmu przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (najem maksymalnie na 10 lat).
Dodana regulacja dotycząca najmu instytucjonalnego obejmować będzie lokale wynajmowane przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (możliwe będzie zawieranie umów na okres dłuższy niż 10 lat).
Jednocześnie wprowadzono przepis stanowiący, iż do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym w przypadku opróżnienia lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego albo pomieszczenia tymczasowego.
Podstawa prawna:
USTAWA z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. Nr 156/2017, poz. 1529).
USTAWA z dnia 5 września 2008 r. o komercjalizacji państwowego przedsiębiorstwa użyteczności publicznej “Poczta Polska” (Dz. U. Nr 64/2017, poz. 680).
USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 225/2015, poz. 1892).
USTAWA z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym (Dz. U. Nr 55/2016, poz. 374, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. Nr 85/2016, poz. 617, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. Nr 100/2016, poz. 716, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 188/2016, poz. 1537, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 195/2016, poz. 1610, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 221/2016, poz. 1827, z późn. zm.).
USTAWA z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 226/2016, poz. 1870, z późn. zm.).
Niektóre definicje ustawy:
Inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie, w wyniku którego powstanie budynek mieszkalny, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie.
Mieszkanie – samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, albo budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, w którym wydzielono wyłącznie lokale mieszkalne.
Mieszkanie na wynajem – mieszkanie zlokalizowane w inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w przepisie art. 53 ust. 1 lub 2, przeznaczonym na wynajem o czynszu normowanym.
Najem z opcją – umowa najmu o czynszu normowanym związaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania.
Najem bez opcji – umowa najmu o czynszu normowanym niezwiązaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania.
Najem bez bliższego określenia – zarówno umowę najmu z opcją, jak i umowę najmu bez opcji.
Najemca z opcją – osoba, która zawarła umowę najmu z opcją.
Najemca bez opcji – osoba, która zawarła umowę najmu bez opcji.
Najemca bez bliższego określenia – zarówno najemcę z opcją, jak i najemcę bez opcji.
Realizacja uzbrojenia technicznego – budowę, przebudowę, rozbiórkę lub remont:
- a) sieci uzbrojenia terenu, w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w tym przyłączy,
- b) dróg i zjazdów w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej.