Dekada na śląskim rynku mieszkaniowym

Analiza dynamiki zmian cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach 2014-2023r.

Analizę wykonano na podstawie transakcji rynkowych pochodzących z aktów notarialnych udostępnianych przez rzeczoznawców majątkowych – członków Instytutu Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia, organizacji w formie stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych, której głównym zadaniem jest gromadzenie i analizowanie cen transakcyjnych na śląskim rynku nieruchomości.

WPROWADZENIE

Ostatnia dekada na śląskim rynku mieszkaniowym to okres intensywnych przemian cenowych, które odzwierciedlają zmieniającą się naturę popytu i podaży, a także wpływają na dostępność mieszkań dla różnych grup społecznych. Analiza tych zmian pozwala nam lepiej zrozumieć bieżące wyzwania oraz potencjalne perspektywy rozwoju.

DYNAMIKA ZMIAN CEN I EFEKT FALOWY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Charakterystyczną cechą śląskiego rynku mieszkaniowego są znaczące różnice w poziomie cen, jednakże można zauważyć tendencję wzrostową we wszystkich analizowanych miastach. W ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w wielu z tych lokalizacji podwoiły się, pomimo, że skumulowana inflacja za ten okres nie przekroczyła 45%. Nawet pandemia oraz napięcia geopolityczne, takie jak atak Rosji na Ukrainę nie przyniosły trwałego spadku cen. Ewentualne nieznaczne spadki, obserwowane w poszczególnych kwartałach, szybko zostały zrekompensowane.

Niezmiennie, przez ostatnią dekadę, w pierwszej czwórce najdroższych miast województwa śląskiego utrzymują się: Katowice, Gliwice, Bielsko-Biała i Tychy, gdzie w 2014 roku średnia cena jednego metra kwadratowego mieszkania wynosiła około 3000 złotych. Spośród tych miast, największy wzrost cen odnotowano w Bielsku-Białej, gdzie po dynamicznych podwyżkach przez 10 lat, średnia cena na rynku wtórnym sięgnęła 6800 złotych w 2023 roku. Nieco niższe ceny, bo około 6700 złotych, zanotowano w Katowicach, a nieznacznie poniżej 6000 złotych za metr kwadratowy w Tychach i Gliwicach.

Najtańszymi miastami w analizie, gdzie średnia cena nie przekroczyła jeszcze 4000 złotych za metr kwadratowy, jest m.in. Bytom, który od lat zmaga się z wyzwaniami związanymi z transformacją gospodarczą i społeczną.

Dynamikę zmian cen w poszczególnych miastach zobrazowano na mapie nr 1 zamieszczonej poniżej.

Mapa nr 1

Wzrosty cen mieszkań na przestrzeni dekady, dla poszczególnych miast woj. śląskiego,  wahają się od około 80% do ponad 140%. Rekordową dynamikę odnotowano w Zawierciu, gdzie stosunkowo mała podaż mieszkań spowodowała, że ceny z niecałych 2000 zł/m²p.u. w 2014 roku wzrosły do prawie 5000 zł/m²p.u. na koniec 2023 roku. Wzrosty na poziomie około 120% odnotowano również w Bielsku Białej i Katowicach. Nieco niższą dynamikę zaobserwowano w Gliwicach i Rybniku. Szczegółową koniunkturę przedstawiono na wykresie nr 1.

Wykres nr 1

Ostatnia dekada na rynku nieruchomości była okresem intensywnych zmian cenowych, zauważalnych w całym województwie śląskim. Niemniej jednak, warto zaznaczyć, że tempo opisanego procesu było różne w poszczególnych latach. Odnotowano okresy, kiedy ceny rosły bardziej dynamicznie, a także chwile, gdy tempo wzrostu wydawało się nieco zwalniać. Analiza tych fluktuacji cenowych w poszczególnych latach może dostarczyć cennych informacji dotyczących trendów rynkowych i czynników wpływających na kształtowanie się cen nieruchomości. Dlatego też, aby lepiej zrozumieć dynamikę zmian cen w ostatniej dekadzie, warto przyjrzeć się temu zagadnieniu bliżej, na podstawie danych przedstawionych na wykresie nr 2.

Wykres nr 2

W latach 2014 i 2015 na rynku nieruchomości w województwie śląskim obserwowano okres stabilizacji cen, który był kontynuacją tendencji wyznaczonej po kryzysie na rynku nieruchomości, szczególnie widocznym w 2009 roku. Ceny nieruchomości kształtowały się na stosunkowo stałym poziomie, co mogło być efektem działania różnych czynników, w tym polityki rządowej i decyzji podejmowanych przez instytucje nadzorujące rynek. Czas stabilizacji był istotny dla odbudowy zaufania inwestorów oraz nabywców po burzliwym okresie na rynku.

Od 2016 roku zaczęły się pojawiać pierwsze sygnały wzrostu cen, zwłaszcza w większych ośrodkach, takich jak Katowice, Bielsko-Biała, Tychy czy Częstochowa, gdzie odnotowano podwyżki cen mieszkań na poziomie około 5-10%. Niemniej jednak, w niektórych mniejszych miastach wciąż można było zaobserwować lekkie spadki, co sugerowało zróżnicowany obraz rynku w regionie.

Najbardziej dynamiczny okres wzrostów rozpoczął się od 2018 roku, kiedy to notowano już w wielu miastach wzrosty cen o około 10-15% w skali roku. W kolejnych latach, tj. 2019, 2020 i 2021, kontynuowany był silny trend wzrostowy, co miało swoje źródło w różnych czynnikach, takich jak, niskie stopy procentowe, duże zainteresowanie rynkiem nieruchomości jako formą inwestycji i w wielu miejscach – ograniczoną podażą.

Od 2022 roku zauważalny jest sukcesywny spadek dynamiki wzrostu cen, która w większości miast nie przekraczała 10%. Jednym z powodów wpływających na wyhamowanie dalszego wzrostu była znacząca podwyżka stóp procentowych w 2022 roku. Skutkiem tego było mocne ograniczenie akcji kredytowej, zarówno pod względem liczby udzielanych kredytów hipotecznych, jak i ich wartości. Ograniczenia w zewnętrznym finansowaniu nieruchomości oraz niepewność związana z rosnącą inflacją, w tym kosztami utrzymania i cenami mediów, sprawiły, iż w 2022r nastąpił duży spadek liczby odnotowanych transakcji, po rekordowym roku 2021r.

W 2023 roku obserwujemy dalsze obniżenie dynamiki spadku cen do około 5% w skali roku. Jest to prawdopodobnie wynik stabilizacji rynku oraz pewnej korekty po intensywnym wzroście cen w poprzednich latach.

Ten zróżnicowany obraz zmian cenowych na przestrzeni ostatniej dekady na rynku nieruchomości w województwie śląskim odzwierciedla koniunkturę i różnorodność tego rynku oraz wpływ czynników makroekonomicznych i lokalnych na jego kształtowanie. Analizując dynamikę zamian cen w poszczególnych miastach można zaobserwować efekt falowy, który jest często obserwowanym zjawiskiem na rynkach nieruchomości, gdzie zmiany cen w jednym obszarze mogą mieć wpływ na ceny w sąsiednich regionach czy miastach.

To spostrzeżenie wskazuje na złożoność dynamiki rynku nieruchomości, gdzie wzrosty cen w największych miastach przekładają się na ceny w mniejszych miejscowościach. Średnia cena w dużych (głównych) miastach regionu takich jak Katowice, Bielsko-Biała, Tychy, Gliwice czy Częstochowa, notuje tendencję wzrostową, głównie ze względu na ich atrakcyjność jako ośrodków biznesowych, kulturalnych czy edukacyjnych. Wzrost cen w tych miastach może wynikać ze zwiększonego popytu na nieruchomości, spowodowanego rozwojem infrastruktury, dostępem do miejsc pracy oraz rosnącej popularności inwestycji w zakup nieruchomości na wynajem, jako źródła dochodu i lokaty kapitału. Na skutek takiej sytuacji często następuje tzw. efekt przesunięcia popytu, gdzie klienci, zaniepokojeni rosnącymi cenami w dużych miastach, zaczynają szukać alternatywnych lokalizacji do zamieszkania, w pobliskich mniejszych miastach. W efekcie, popyt na nieruchomości w tych mniejszych miejscowościach wzrasta, co prowadzi do wzrostu cen.

WIELKOŚĆ NABYWANYCH MIESZKAŃ

Mimo dynamicznych zmian cen, średnie powierzchnie użytkowe mieszkań nie ulegają istotnym zmianom. W zależności od miasta, średnia powierzchnia nabywanego mieszkania utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie, oscylującym między około 49 m² a 56 m².

Te obserwacje oraz zmiany cen są przedstawione na wykresie nr 4, który ilustruje średnie powierzchnie w regionie śląskim w ciągu ostatniej dekady.

Wykres nr 3

Powyższe spostrzeżenia wskazują na pewną stałość w preferencjach i potrzebach mieszkańców, niezależnie od zmieniających się warunków rynkowych. Mimo, że ceny mogą się znacząco zmieniać w czasie, średnia powierzchnia mieszkania pozostaje na podobnym poziomie, co sugeruje, że klienci poszukują mieszkań o stałej wielkości, która najlepiej odpowiada ich potrzebom i możliwościom finansowym.

To również może być efektem strukturalnych cech rynku nieruchomości w regionie śląskim oraz preferencji lokalnych mieszkańców, które wpływają na kształtowanie się wtórnego rynku mieszkaniowego (zaznaczyć należy, że wpływ na średnią mają powierzchnie lokali mieszkalnych w „blokowiskach” z lat 70 – tych i 80 – tych XX w.). Dzięki temu, mimo fluktuacji cen, średnia powierzchnia mieszkań pozostaje stosunkowo stabilna, co może być korzystne dla utrzymania równowagi na rynku oraz stabilności cen dla klientów poszukujących mieszkań.

PODSUMOWANIE

Ostatnie gwałtowne wzrosty cen na rynku mieszkaniowym doprowadziły do sytuacji, w której jedynie w pojedynczych, najmniej atrakcyjnych miastach, można jeszcze znaleźć mieszkanie z rynku wtórnego, o standardowej powierzchni około 50 m², w cenie niższej niż 200 tys. zł. To kontrastuje z sytuacją sprzed dekady, kiedy mieszkania można było nabyć już za połowę tej kwoty. W miastach o największym zainteresowaniu, takich jak Katowice i Bielsko-Biała, cena za przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m² już przekracza  350 tys. zł.

Intensywna dynamika zmian cen mieszkań odzwierciedla rozwój tych rynków oraz wskazuje na wzrost zainteresowania nieruchomościami jako formą inwestycji. W miastach o większym potencjale rozwojowym i lepszej infrastrukturze, popyt na nieruchomości przewyższa podaż, co skutkuje coraz wyższymi cenami. Dodatkowo, rosnące koszty budowlane oraz zmiany w regulacjach prawnych, przyczyniają się do podwyżek cen nieruchomości.

Dla osób poszukujących własnego lokum sytuacja staje się coraz trudniejsza, ponieważ mieszkania stają się coraz mniej dostępne ze względu na wysokie ceny. To może prowadzić do zwiększenia presji na rynek najmu oraz konieczności poszukiwania alternatywnych rozwiązań mieszkaniowych. W szczególności dla osób młodych, planujących zakup mieszkania, wzrost cen może stanowić wyzwanie finansowe i wymagać elastyczności oraz kreatywności w podejmowaniu decyzji związanych z zakupem nieruchomości.

W kolejnych latach dynamika wzrostu cen powinna jednak wyhamowywać; na śląskim rynku mieszkaniowym było to już widoczne w ubiegłym roku. W połączeniu z wygaśnięciem programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, który zapewniał preferencyjne kredyty hipoteczne z oprocentowaniem na poziomie 2%, może to doprowadzić do zmniejszenia popytu i stabilizacji lub nawet spadku cen w dłuższej perspektywie czasowej.

Autor: