Analizę wykonano na podstawie transakcji rynkowych pochodzących z aktów notarialnych udostępnianych przez rzeczoznawców majątkowych – członków Instytutu Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia, organizacji w formie stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych, której głównym zadaniem jest gromadzenie i analizowanie cen transakcyjnych na śląskim rynku nieruchomości.
Województwo śląskie to region silnie zurbanizowany i uprzemysłowiony, z dużym zagęszczeniem ludności (ponad 360 osób/km² – jedno z najwyższych w kraju). Na przełomie ostatnich lat region doświadcza stopniowego spadku populacji, która w latach 2020 – 2024 zmalała o 4,17%. Zmiana ta ma istotny wpływ na kształtowanie się popytu mieszkaniowego. Jednocześnie wzrost przeciętnego wynagrodzenia do poziomu 9541,82 zł miesięcznie w grudniu 2024r oraz niska stopa bezrobocia (3,6%) stanowią stabilizujące czynniki, które ograniczają ryzyko wystąpienia gwałtownych wahań cenowych.
Celem niniejszej analizy jest przedstawienie obecnego stanu rynku mieszkaniowego w regionie.
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w największych miastach województwa wskazują na znaczące zróżnicowanie. Najwyższe stawki – przekraczające 7000 zł/m² – obserwowane są w Bielsku-Białej, Katowicach i Tychach. Stosunkowo wysokie ceny utrzymywały się również w Gliwicach i Częstochowie. Miasta takie jak Rybnik, Ruda Śląska czy Zabrze pozostają znacznie bardziej przystępne cenowo, z poziomem średnich cen ok 5000 zł/m². Najniższe ceny uzyskiwano w mieście Bytom.
W 2024 roku, w większości analizowanych miast województwa śląskiego, ceny nieruchomości na rynku wtórnym wykazywały tendencję wzrostową. Dynamika wzrostu jest jednak zróżnicowana w zależności od miasta. Miasta Chorzów i Ruda Śląska charakteryzowały się najbardziej znaczącym wzrostem cen, podczas gdy w Sosnowcu wzrost ten był znikomy. W większości badanych miast roczny wzrost cen nie przekracza 10%, co może wskazywać na stabilizację rynku oraz korektę cen po ich wcześniejszych silnych wzrostach.W mniejszych ośrodkach miejskich województwa śląskiego, liczących od 40 do 60 tys. mieszkańców, średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych utrzymywały się w przedziale 4000 – 5000 zł za metr kwadratowy. Warto jednak zaznaczyć, że poziom cen jest silnie skorelowany z czynnikami lokalizacyjnymi. Przykładem może być Mikołów, który – ze względu na swoje położenie w sąsiedztwie dwóch dużych ośrodków miejskich Katowic i Tychów – wykazuje istotnie wyższe wartości transakcyjne. Bliskość dwóch kluczowych rynków miejskich o wysokim poziomie cen, a także dobre skomunikowanie z aglomeracją, czynią Mikołów atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących mieszkań poza największymi miastami, przy jednoczesnym zachowaniu dogodnego dostępu do rynku pracy i usług.Wskaźnik dostępności mieszkań, liczony jako stosunek przeciętnego wynagrodzenia do średniej ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym, w większości analizowanych miast w 2024 roku uległ pogorszeniu względem roku 2023r. Oznacza to, że za przeciętne wynagrodzenie można było nabyć mniejszą powierzchnię mieszkania niż rok wcześniej. Dla mieszkańców dużych miast oznacza to aktualnie możliwość zakupu od 1,2 m² (Bielsko-Biała) do 2,23 m² (Bytom) mieszkania na rynku wtórny. W analizowanych mniejszych miastach wartość ta waha się między 1,54 a 2,07 m². Główna przyczyna tego zjawiska to szybsze tempo wzrostu cen nieruchomości niż dynamika wzrostu wynagrodzeń. Mimo obserwowanego ożywienia na rynku pracy, wzrost płac nie nadążał za rosnącymi cenami mieszkań, co skutkowało spadkiem realnej dostępności lokali dla przeciętnych nabywców.Na rynku pierwotnym liczba transakcji w 2024r utrzymywała się na względnie stabilnym poziomie, z lekkim spadkiem w III kwartale. Na rynku wtórnym największą aktywność zaobserwowano w I Q 2024, a najniższą w IV Q 2024.Liczba transakcji pokrywa się z aktywnością na rynku kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z danymi BIK w pierwszym kwartale 2024r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była największa i wyniosła 65,4 tys. Łączna wartość sprzedanych kredytów mieszkaniowych w IQ 2024 wyniosła 27,2 mld złotych (w styczniu 2024r – 10,3 mld, w lutym 9,2 mld, w marcu 7,7 mld). W pozostałych miesiącach wartość sprzedanych kredytów mieszkaniowych utrzymywała się na stabilnym poziomie i oscylowała w granicach 6,2 mld – 7,5 mld. Wyższy wskaźnik z początku roku był wynikiem wniosków składanych w ramach preferencyjnego programu Bezpieczny Kredyt 2%, które nie zostały zrealizowane w roku poprzednim.Ilustracja 1: źródło: https://media.bik.pl/analizy-rynkowe
Pomimo obserwowanego spadku liczby zawieranych transakcji, w większości analizowanych miast liczba nowo pojawiających się ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego wykazywała niewielkie wahania w poszczególnych kwartałach.
W 2024 roku na terenie województwa śląskiego oddano do użytkowania 17415 mieszkań, co stanowi spadek o 7.65 % w porównaniu z rokiem 2023. Największa liczba oddanych do użytkowania mieszkań była przeznaczona na sprzedaż i wynajem – 53% oraz cele indywidualne (40%)
Od września 2023 roku, osoby fizyczne nabywające pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC), który wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, która w dniu zakupu i przed tym dniem nie posiadała prawa do żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału w takich nieruchomościach (chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia). Udział transakcji korzystających ze zwolnienia PCC w ogólnej liczbie odnotowanych transakcji w 2024r. wyniósł 21%.
Na podstawie przedstawionych danych można stwierdzić, że rynek wtórny lokali mieszkalnych w województwie śląskim wszedł w fazę umiarkowanej stabilizacji. Pomimo ogólnego trendu wzrostowego, tempo zmian jest coraz bardziej zrównoważone. Jeśli obecne tendencje się utrzymają, można spodziewać się dalszego uspokojenia dynamiki rynku.
