Podczas pandemii popyt na działki przypominał na Podbeskidziu rozpędzony roller coaster, i do tego – jak to w górach bywa – im wyżej tym ciekawiej. Czy zainteresowanie terenami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w tym rejonie nadal wzrasta? Sprawdzimy to dzięki analizie wybranych 307 transakcji sprzedaży/kupna dokonanych od 2022 roku do czerwca 2024 w poszczególnych dzielnicach Bielska-Białej. Dane do analizy pozyskano z IMARS.
Bielsko-Biała, to miasto na południu Polski u stóp Beskidu Małego i Śląskiego; przenikają się tutaj administracyjne oraz gospodarcze tereny pogranicza śląsko – małopolskiego. Nawet w przestrzeni kulinarnej kluski śląskie z modrą kapustą oraz małopolskie oscypki i kwaśnica mają na Podbeskidziu wiernych fanów.
W latach 1975-1998 miasto miało status województwa, ale od 1999 r. funkcjonuje na prawach powiatu. Jeszcze kilka dekad temu było prężnym ośrodkiem przemysłu włókienniczego i motoryzacyjnego (FSM). Oprócz ciekawej historii miasto ma swój niepowtarzalny klimat. W Śródmieściu przedwojenne secesyjne kamienice sąsiadują naturalnie z modernistyczną Galerią Sfera, a poszczególnym podmiejskim dzielnicom Bielska-Białej nie sposób odmówić całorocznych walorów rekreacyjno-turystycznych. To atuty. Wiedzą o tym również mieszkańcy Śląska i Małopolski, którzy chętnie nabywają w tym rejonie działki nie tylko o przeznaczeniu budowlanym.
Poszczególne dzielnice Bielska-Białej wpisują się mniej lub bardziej dynamicznie w model urbanistyczny 15. minutowe miasto. Od lat niesłabnącym zainteresowaniem osób fizycznych i deweloperów cieszą się tereny Straconki i Kamienicy. W rankingu popularności wysoką pozycję zajmują Jaworze i Bystra – mają one bowiem od bez mała dziesięciu dekad status miejscowości kuracyjnych i uzdrowiskowych.
Zintensyfikowanie inwestycji na gruntach o przeznaczeniu MN jest widoczne na Sarnim Stoku a od niedawna na pobliskim Wzgórzu Trzy Lipki, co znalazło potwierdzenie w zawieranych transakcjach.
Powstała w ostatnich latach tzw. Obwodnica Wschodnia biegnąca przez wschodnie i północno-wschodnie dzielnice miasta spowodowała naturalny wzrost zainteresowania inwestycjami mieszkaniowymi – jedno i wielorodzinnymi – w takich dzielnicach jak: Komorowice, Hałcnów, Lipnik i Mikuszowice.
Gdzie, czyli bliżej a nawet dalej…
Możliwości nabycia działek w mocno zurbanizowanych dzielnicach miasta są oczywiście ograniczone. Przykładem może być Górne Przedmieście, gdzie dokonano zakupu zaledwie dwóch działek. Podobnie było w Wapienicy – wysuniętej najbardziej na zachód i południe dzielnicy Bielska-Białej.
Od lat działki pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną w dzielnicy Kamienica oraz Straconka schodzą jak świeże bułeczki. Zaczyna być tam coraz ciaśniej, bo drogo jest od dawna. Ze względu na świetną lokalizację ceny za metr kwadratowy działki budowlanej w dzielnicy Olszówka (Górna i Dolna) należą do jednych z najwyższych. Ceny transakcyjne kształtowały się tam w granicach pomiędzy 449 zł a 476 zł za metr kwadratowy. Z danych IMARS wynika, że dokonano tam raptem czterech transakcji kupna.
Boom budowlany widać w północno-zachodniej i północnej części miasta. Mowa tu o dzielnicach Stare Bielsko oraz Komorowice Krakowskie. Zainteresowanie działkami MN w tych rejonach jest ogromne. W omawianym okresie dokonano w Starym Bielsku zakupu 67 nieruchomości gruntowych o analizowanych parametrach. Sarni Stok i Wzgórze Trzy Lipki to aktualnie tereny olbrzymich inwestycji dewelopersko –przemysłowych. Jednostkowe (!) transakcyjne ceny dochodziły w Starym Bielsku nawet do 765 złotych za metr kwadratowy.
Warto wspomnieć też o dwóch dzielnicach położonych we wschodniej i północno- wschodniej części miasta, które od ponad dwóch dekad wzbudzają zainteresowanie osób fizycznych oraz deweloperów – mowa tu Lipniku i Hałcnowie. Sukcesywnie wzrasta w tych rejonach zainteresowanie działkami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Odzwierciedla ten trend ilość dokonanych transakcji – w latach 2022/24 – związanych z nabywaniem tego typu nieruchomości.
W poniższej analizie graficznej zobaczymy szczegółowo zainteresowanie działkami budowlanymi w poszczególnych rejonach miasta.
Ile kosztują marzenia i kto za nie płaci?
Chociaż w analizowanych danych nie badamy preferencji inwestycyjnych kupujących w tym sektorze nieruchomości, jak i nie dokonujemy analizy zakupu wg formuły personalnej – warto przyjrzeć się samej grupie nabywców. Zdecydowana większość, ponad 85 %, to osoby fizyczne. Pozostali wpisują się w grupę inwestorów sklasyfikowaną jako spółki, deweloperzy oraz przedsiębiorcy. Ułamkową wartość stanowią zakupy/wykupy działek o omawianym przeznaczeniu dokonane przez jednostki samorządowe, skarb państwa i stowarzyszenia.
W skład gminy Bielsko-Biała wchodzą 82 obręby ewidencyjne. Spójrzmy – posługując się danymi z IMARS – na uśrednione transakcyjne ceny za metr kwadratowy działek o przeznaczeniu MN w poszczególnych dzielnicach zwyczajowych miasta. Schyłkowy stan pandemii, który z oczywistych względów utrzymywał rozmaite ograniczenia wzbudził wzmożone zainteresowanie rynkiem nieruchomości gruntowych, i to nie tylko w kontekście bezpiecznych aktywów. Pamiętajmy o tej dynamice, która była stymulatorem cenowym przyglądając się poniższym danym z ostatnich ponad dwóch lat. Najwyższe ceny pojawiły się w Straconce. Ta południowo-wschodnia część miasta położona u podnóża Beskidu Małego ma świetne warunki do uprawiania turystyki górskiej. Na ulubionym deptaku bielszczan – Bulwarach Straceńskich aktywnie odpoczywają rodziny z małymi dziećmi i emeryci. Właściciele nowych domów powstałych na widokowych działkach w Straconce mogą łączyć komfort domowego zacisza z rewelacyjną eko aurą – a to ma swoją cenę. Podobnie sytuacja wygląda w popularnych dzielnicach Bielska-Białej tj. Olszówka Dolna i Górna, Kamienica oraz Mikuszowice Śląskie, za którymi przemawiają m.in. mocne parametry krajobrazowo-turystyczne.
Młode małżeństwa, jak i część mieszkańców dużych osiedli tj. Karpackie, Beskidzkie, czy Złote Łany – którzy nie mają wyśrubowanych wymagań lokalizacyjnych – po zbyciu lokalu mieszkalnego nabywają tańsze działki budowlane w rejonie Komorowic, Hałcnowa czy Lipnika, i często posiłkując się kredytem inwestują tam w dom swoich marzeń. Widzimy tę tendencję wyraźnie na zamieszczonym wykresie – uśredniona cena metra kwadratowego utrzymywała się w tym rejonie poniżej 200 zł.
Przedstawiony poniżej wykres stanowi podsumowanie naszej syntetycznej analizy. W okresie od pierwszego kwartału 2023 r. do czwartego kwartału 2024 r. w Bielsku-Białej ceny gruntów niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wykazywały trend wzrostowy. Ma to oczywiście bezpośrednie przełożenie do wzrastające koszty inwestycji.
Pomimo wzrastających cen popyt na działki w atrakcyjnej lokalizacji stale rośnie ponieważ Bielsko-Biała, to wyjątkowo przyjazne miejsce do życia oraz inwestowania w nieruchomości.
Autor:
Zbigniew Podolak, rzeczoznawca majątkowy
