Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Od 30 kwietnia 2016 r. wchodzi w życie bardzo kontrowersyjna ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Zasadniczym celem uchwalonej ustawy jest wzmocnienie ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. Ponadto ustawa ma urzeczywistniać zasady wyrażone w art. 23 Konstytucji, zgodnie z którym podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne.

Trzon uregulowań dotyczy zmian wprowadzanych do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Ustawa przewiduje wprowadzenie szeregu ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi, zarówno państwowymi (z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa), jak i będącymi w prywatnym obrocie.

5 letni zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych

W stosunku do państwowych gruntów rolnych wprowadza jako zasadę 5 letni zakaz ich sprzedaży liczony od dnia wejścia ustawy w życie. Od wskazanego zakazu ustawa przewiduje dwa wyjątki:

  • Pierwszy dotyczy m. in. nieruchomości: przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne. Zakaz nie obejmuje również nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.

  • Drugi wyjątek dotyczy nieruchomości, na których sprzedaż zgodę wyraził Minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zasady sprzedaży indywidualnych gruntów rolnych

Najistotniejsze zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, sprowadzają się do:

  • wprowadzenia jako zasady, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny,

  • wprowadzenia limitu w możliwości nabywania nieruchomości rolnych na poziomie 300 ha użytków rolnych,

  • wprowadzenia wymogu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość, z zakazem zbywania oraz oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej w okresie 10 lat od jej nabycia. W przypadkach losowych zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat wydawałby sąd. Dokonanie wskazanych czynności bez zgody sądu byłoby nieważne z mocy prawa.

  • rozszerzenie zakresu prawa pierwokupu przysługującego Agencji również w odniesieniu do udziałów lub akcji spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych, z wyjątkiem zbywania akcji na rynku giełdowym. Wprowadzane regulacje przyznają również Agencji szerokie uprawnienia do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnych w innych sytuacjach przeniesienia własności nieruchomości rolnych niż na podstawie umowy sprzedaży.

Wyjątki od zasad sprzedaży indywidualnych gruntów rolnych

Zasada, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny oraz limit w możliwości nabywania nieruchomości rolnych na poziomie 300 ha użytków rolnych nie obowiązują jeżeli nabycie nieruchomości rolnej zostało dokonane przez:

  • osobę bliską zbywcy,

  • jednostkę samorządu terytorialnego,

  • Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych SP,

  • osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.

Poza wskazanymi wyżej przypadkami za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, nabyć nieruchomość będą mogły także inne podmioty. W takiej sytuacji zbywca musi wykazać, że:

  • nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego lub kościelną osobę prawną, związek wyznaniowy,

  • nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, np. jest to spółka, która od lat zajmuje się produkcją rolną,

  • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

W przypadku niewyrażenia zgody Agencja na żądanie zbywcy, złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, obowiązana jest do nabycia nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W przypadku, kiedy zbywca kwestionuję dokonaną przez Agencje wycenę służy mu prawo wystąpienia do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. Może również złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia nieruchomości przez Agencję.

Ograniczenia w zakresie rozporządzania nieruchomością nabytą z Zasobu Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa

Zmiany ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa również przewidują szereg ograniczeń w zakresie rozporządzania nieruchomością nabytą z Zasobu, w tym m.in. zobowiązanie nabywcy do nieprzenoszenia własności nabytej nieruchomości oraz prowadzenia na niej działalności rolniczej przez 15 lat od dnia nabycia oraz zakaz ustanawiania hipoteki na nabytej nieruchomości pod rygorem zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku niedotrzymania ww. zobowiązań przez nabywcę. Agencja po spełnieniu przesłanek określonych w ustawie może wyrazić zgodę. Na zbycie lub obciążenie hipoteką nieruchomości rolnej.

Zasady sprzedaży indywidualnych gruntów rolnych

Ustawa wprowadza także zmiany Kodeksie cywilnym, które mają na celu zapobieganie obchodzeniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego odbywało się będzie z uwzględnieniem zasad wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 81/2016, poz. 585).

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 132/2012, poz. 803).

USTAWA z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 117/2013, poz. 707, z późn. zm.).

USTAWA z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 154/2014, poz. 1090).

USTAWA z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 72/2015, poz. 520, z późn. zm.).

USTAWA z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 140/2015, poz. 1014, z późn. zm.).

USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 56/2016, poz. 380).

Udostępnij post